Miután sikertelenül próbálkozott irodaházak eladásával Párizstól Frankfurtig, az Amundi SA végre közeledik egy jelentős eladáshoz, amely segít majd készpénzt szerezni azoknak a befektetőknek, akik ki akarnak szállni az ingatlanalapjaiból.

A Blackstone Inc. megállapodott abban, hogy 250 millió euróért (közel 100 milliárd forint) és 300 millió (118 milliárd forint) euróért megvásárol egy üzleti parkokból álló csoportot Európa legnagyobb vagyonkezelőjétől – közölték az ügyre rálátó források a Bloombergnek.

Az amerikai befektetési cég arra fogad, hogy egyes parkok jövedelmezőbb jövő elé néznek majd, ha dedikált logisztikai létesítményekké alakítják őket

A Blackstone európai portfóliója jelenleg 55 százalékban raktárakból és kevesebb mint 10 százalékban irodákból áll.

Az európai helyzet

Az európai nyílt végű ingatlanalapok 166 milliárd eurónyi eszközt felügyelnek -  az irodaházak egyre kevésbé népszerűek - vonzóbb eszközök, például lakóépületek, raktárak vagy ilyen célokra átalakítható ingatlanok eladása.

 Henning Koch, a német Commerz Real AG vezérigazgatója szerint egyes ingatlanalapok és fejlesztők esetében „őrülten nagy az eladási nyomás”.

A Morningstar Inc. adatai szerint az európai nyílt végű ingatlanalapok hat egymást követő negyedévben tapasztaltak kiáramlást.

Azóta, hogy az Európai Központi Bank (EKB) 2022 júliusában kamatemelésbe kezdett, a befektetők több mint 12 milliárd eurót vontak ki ebből a szegmensből,  így a nettó eszközállomány értéke öt éve a legalacsonyabb szinten van.

A probléma gyökere

Az ingatlanalapok nagyméretű eszközöket vásárolnak, amelyekkel nem lehet gyorsan kereskedni, és  nehéz megállapítani az aktuális értéküket, amíg újra el nem adják őket, néha jelentős árengedménnyel ahhoz képest, amit az alap tulajdonított nekik.

A nyílt végű alapok esetében ez megnehezítheti az eszközök eladását, amikor a befektetők ki akarnak szállni. A Savills adatai alapján

az idei év első felében Európában összesen mintegy 74 milliárd euró értékben kötöttek kereskedelmi ingatlanügyleteket, ami 42 százalékkal marad el az ötéves átlagtól.

A német válság

Németországban további nehézséget jelent az a szabályzás, ami megtiltja, hogy az ingatlan eladása során jelentősen eltérjenek az eszköz mérlegértéket

Az Union Investment a múlt hónapban 17 százalékkal csökkentette egy 4 milliárd eurós alap nettó eszközértékét, miután nem tudta könyv szerinti értéken értékesíteni az ingatlanokat,.

Az ingatlanalapok által közzétett eszközértékek pontosan mennyire térnek el az ingatlanok tényleges árától, azt csak találgatni lehet, különösen az irodák esetében, ahol az eladások elapadtak.

Az Európai Központi Bank nyomatékosította, hogy az ingatlanalapok problémái felerősíthetik a kereskedelmi ingatlanpiac összeomlásából eredő kockázatokat. 

Nemzetközi Fizetések Bankja  az 1990-es években a hitelezés és a GDP növekedése 12, illetve 4 százalékponttal esett vissza, amikor az üzleti ingatlanok értéke reálértéken több mint 40%-kal csökkent.

a bázeli székhelyű intézmény szerint a hirtelen áresés most is hasonló következményekkel járhat.

Az Európai Bankhatóság adatai alapján tavaly év végére a német bankoknál 2022 decemberi 2,1 százalékról 4,8 százalékra emelkedett a nem teljesítő vagy késedelmes kereskedelmiingatlan-hitelek (CRE) aránya.

Az EKB várhatóan több német hitelezőt is ösztönözni fog, hogy növeljék az ingatlanhitelek nemteljesítése ellen képzett tartalékaikat.

A Deutsche Bank AG, Németország legnagyobb hitelezője a múlt héten közölte: idén a korábban vártnál több pénzt tesz félre a hitelezési veszteségekre, miután túlságosan optimisták voltak a kereskedelmi ingatlanok fellendülésével kapcsolatban.

Számos nemzetközi ingatlanalap székhelye Dublinban van, ahol az Ír Központi Bank a tőkeáttétel használatát a termékek esetében legfeljebb 60 százalékban korlátozza, így csökkentve a kényszerű eladás kockázatát.

Az alapok több országban azt is megkövetelik a befektetőktől, hogy 12 hónapos felmondási időt adjanak meg a visszaváltás előtt.